norsk.no

Bolig · regneeksempel

Slik regnet vi

Metoden bak saken «Hvor mange årslønner kostet boligen i 2025?»

Saken ble publisert . Kildetabellenes oppdateringsdatoer står i metodesidens kildeliste. Beregningen ble kontrollert .

Tilbake til saken

Periode

Vi sammenligner 1990 og 2025. SSBs årlige prisindeks for brukte boliger starter i 1992. Derfor regner vi først prisen tilbake fra 2025 til 1992 med SSBs indeks. Deretter regner vi den videre tilbake fra 1992 til 1990 med Norges Banks historiske boligprisindeks.

1. ModellboligenEgen antakelse og beregning

Modellboligen er på 100 m². Prisen bygger på SSBs nasjonale gjennomsnittspris per kvadratmeter for alle boligtyper i 2025. Den var 54 801 kroner. Det er altså ikke prisen på en bestemt bolig som ble solgt. Prisen per kvadratmeter varierer med størrelse, boligtype og område.

Pris 2025 = 100 × 54 801 = 5 480 100 kr
Pris 1992 = pris 2025 × 18,8 / 152,5 = 675 580 kr
Pris 1990 = pris 1992 × 3 459,60 / 2 926,97 = 798 516 kr

Beregningene bruker uavrundede verdier. Mellomregninger og resultater er avrundet halvt opp ved visning.

Fra 1992 til 2025 bruker vi SSBs prisindeks for brukte boliger i tabell 07230. Fra 1990 til 1992 bruker vi Norges Banks historiske boligprisindeks. De to indeksene er laget med ulike metoder. Derfor er prisen for 1990 et tall vi har beregnet, ikke et tall SSB har målt. SSB korrigerer heller ikke for alle endringer i boligstandarden.

2. Årslønn og skattPublisert lønn, modellert skatt

Vi bruker SSBs påløpte årslønn fra tabell 14858. Den var 180 500 kroner i 1990 og 746 700 kroner i 2025. Begge tallene er publisert av SSB, så tallet for 2025 er ikke vårt anslag. Årslønna gjelder normalt heltidsarbeid. Den er ikke en medianlønn og ikke lønna til en bestemt ansatt.

Vi har beregnet skatten for hvert år for seg, med skattereglene som gjaldt det året. Beregningen gjelder én person i vanlig skattesone som bare har standardfradrag. For 1990 bruker vi skattereglene i SSB Rapporter 92/23. Da blir skatten 60 269 kroner. For 2025 bruker vi skattereglene i NOU 2025: 4. Da blir skatten 201 588 kroner. Årslønna etter skatt blir dermed 120 231 kroner i 1990 og 545 112 kroner i 2025. Dette er beregnet skatt, ikke skatt som noen faktisk betalte.

1990: 798 516 / 120 231 = 6,64 ≈ 6,6
2025: 5 480 100 / 545 112 = 10,05 ≈ 10,1

3. Husholdningenes samlede gjeldPublisert statistikk

Husholdningenes samlede gjeld var 208,9 prosent av den disponible inntekten i fjerde kvartal 2025. Tallet gjelder alle husholdninger i Norge, også borettslag, og ikke modellboligen. Vi bruker SSBs serie som ikke er sesongjustert, fra tabell 09477. Gjelden måles ved slutten av kvartalet og deles på en sentrert sum av fire kvartalers disponible inntekt, slik SSB definerer gjeldsraten. For siste publiserte punkt må SSB anslå inntekten i framtidige kvartaler. Tallet kan bli revidert. Serien starter i fjerde kvartal 1996. Derfor har vi ikke et tall for 1990 å sammenligne med.

4. Hvordan løpetiden påvirker lånebetalingenEgen beregning, ikke hovedpåstand

Vi har også regnet på hva det ville kostet å betale på et lån til modellboligen. Lånet er et nytt annuitetslån på 80 prosent av modellprisen. Med et annuitetslån betaler man den samme summen hver måned så lenge renten ikke endres. Summen består av renter og avdrag.

For 1990 bruker vi bankenes samlede utlånsrente fra SSBs tabell 08175. Den var 14,29 prosent. Denne renten gjelder også andre lån enn boliglån. For 2025 bruker vi renten på boliglån fra SSBs tabell 10648. Den var 5,42 prosent.

Renta for 2025 er gjennomsnittet av rentene ved utgangen av de fire kvartalene i SSBs tabell 10648. Gjennomsnittet er 5,4225 prosent, avrundet til 5,42 prosent. Serien gjelder eksisterende boliglån.

Bare rentene gir skattefradrag. Fradraget er 38,3 prosent av rentene i 1990 og 22 prosent i 2025. For 1990 har vi regnet fradraget over flere skattetrinn.

Det man betaler på lånet det første året, etter fradraget, deler vi på medianinntekten etter skatt for par der det yngste barnet er mellom null og seks år i SSBs tabell 04751. SSB har publisert denne inntekten til og med 2024. Da var den 1 067 700 kroner. Inntekten for 2025 har vi anslått selv ved å framskrive tallet for 2024. Anslaget vårt er 1 121 365 kroner.

Anslaget for 2025 bygger på SSBs tall for 2024. Vi lar inntekten vokse like mye som SSBs årslønn etter skatt fra 2024 til 2025. Skatten på årslønna er da beregnet med en gjennomsnittlig skattesats fra OECD.

1 067 700 × [746 700 × (1 − 0,28122432)] / [711 700 × (1 − 0,28196615)] = 1 121 364,71 kr

Denne framskrivingen bruker en annen skatteberegning enn hovedsaken.

Vi har regnet om inntekten for 1990 fra 2024-kroner til datidens kroner. Vi bruker konsumprisindeksen i SSBs tabell 03014.

566 900 × 59,9 / 133,6 = 254 171,48 kr

Inntektsreferansen er medianinntekten for par med små barn, mens rentefradraget før 1992 er beregnet for to likelønte personer med årslønna fra SSB og halvparten av rentene hver. Dette er ikke nødvendigvis medianfamiliens økonomi. Én eller to inntekter, hvor mye skatt personene faktisk betaler, andre fradrag og fordelingen av rentene kan gi en annen skattefordel. Faktisk rente og løpetid kan dessuten gi en annen betaling. Medianinntekten inkluderer allerede familiens faktiske rentefradrag gjennom skatten. Vi har ikke tilpasset modellfamilien til de enkelte husholdningene som inngår i inntektsstatistikken. Beregningen er derfor et standardisert regneeksempel, ikke en måling av hva en vanlig familie betaler.

Med 80 prosent belåning og løpetider på 20–30 år gir regneeksemplene netto lånebetaling på 22,7–24,4 prosent av inntektsreferansen i 1990 og 21,8–27,5 prosent i 2025. Spennene viser følsomhet for valgt løpetid, ikke statistisk usikkerhet. Både nivået og endringsretningen avhenger av forutsetningene. Beregningen viser verken de samlede kostnadene ved å bo eller den samlede økonomiske risikoen.

Når vi sammenligner 1990 med 2025, øker andelen av inntektsreferansen som går til lånet med 20 års løpetid. Med 30 års løpetid faller den. Resultatet avhenger altså av løpetiden vi velger. Derfor kan vi ikke slå fast at lånebetalingen tok nesten samme andel av inntekten i de to årene.

Kildedato

Datoene er kildens siste oppdatering av tabellen, ikke nødvendigvis første publisering av hvert tall.